社論--平均地權、老屋改建與房價炒作

 |2022.05.27
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內政部《平均地權條例》草正草案送立法院,要重罰預售屋炒作行為,中央銀行也以不動產授信偏高等理由,準備再度調降管制對象的貸款成數,不排除納入第二戶及房價上漲「熱區」,並限縮房貸年期。

《平均地權條例》的修正,須經立法院完成程序,加上各方勢力運作,未必能很快出爐,倒是自二○二○年以來,四度實施選擇性信用管制措施的央行,即將於六月召開理監事會議,是否再度出手打炒房,甚受關注。

打炒房政策一再翻新修正、密集推出,政府單位說法強調的是,要導正亂象,讓房地產市場健全發展,但業者卻持續提出質疑,認為政府僅想處理房價偏高問題,討好民眾,而不去思考房價走揚的真正原因,提出對應治本之道,或計畫中的措施欠缺完整思考,容易錯殺無辜。

高房價問題為民怨之首,年底選舉又逐日迫近,相關部會壓力之大可想而知,但一項政策尚未出爐,官民之間已出現嚴重對立,這樣的情況不多見,呼籲政府部門不僅要提出短期的治標措施,更要認真檢討中長期的房屋政策,避免高房價問題困擾社會,讓此情況每隔一段時間就捲土重來。

首先必須了解的是,房市高漲只是現象面的問題,打炒房是針對失控現象的降溫手段,並非徹底處理問題的關鍵政策。觀察台灣各主要都會區的房屋概況,不難發現,重畫區新成屋是推升房價的主要來源,也不難察覺,主要都會的老舊房屋,不僅影響市容也非安全居所,亟須予以重建翻新。換言之,少蓋些重畫區豪宅,多整建舊市區的危老建築,才是最適合的方式。

結果卻事與願違。因為大面積土地的開發,只要建商與地方政府談妥,很容易執行,房屋賣價也高,而老建築的改建,一來建築基地面積小,二來老住戶意見不容易整合,三來釘子戶問題讓案件曠日廢時,由建商的角度設想,自然缺少推動的興趣。

政府的確在法制上用了心,透過容積獎勵鼓勵危老建案辦理都更重建,但從實施的結果來看,只能說是「有都更之名,無都更之實」,適用的個案,多半是產權單純的企業老建案或飯店,他們藉此重建的機會,將容積率賺到手,真正需要改建的危老房屋,沒出現太大的變化。

第二個要澄清的問題是,房價的上漲,漲幅從何而來要計算清楚。坦言之,在全球性通膨爆發的時候,水泥、鋼筋等原材料價格,走揚的幅度相當可觀,而新建材的引進及建築工法的提升,乃至普遍性的缺工,導致工資上揚,都從成本面推升了房價走高,廠商肯定會將此部分的成本轉嫁給購屋者,只要合理不刻意哄抬,應交給市場機制決定,而非視其為炒作行為。

最後指出的是,整體經濟情勢除了物價走揚,美國升息與俄烏戰事引起的國際資金挪移,已讓大量資金從新興市場抽離,台灣也難倖免,連鎖效益從匯市到股市,也會朝向房市而來。換言之,推升房價的重要因素之一正在發生變化,因此政策採取的強度與對象,都要更精準,避免在經濟下修之時,火車頭工業也快速翻轉,影響整體的經濟表現,就得不償失了。

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